Sublocação de Imóveis e a Lei do Inquilinato

Inicialmente, precisamos entender que a sublocação é o ato do locatário (aquele quem aluga) alugar um imóvel ou parte dele para uma terceira pessoa, e esse novo inquilino, chamado de sublocatário, passa a pagar todo ou parte dos valores mensais ao titular do contrato de locação.

A Lei do Inquilinato diz que a sublocação é autorizada, desde que o proprietário autorize a transação. Logo, é de extrema importância que a autorização conste de forma expressa no contrato de locação firmado entre as partes. Caso não conste em contrato e a locação já esteja valendo, quando do interesse de sublocar, pode-se solicitar, de forma escrita, com um prazo de antecedência de 30 dias a autorização para tanto.

Importante destacar que, caso não haja resposta pelo proprietário sobre a possibilidade de sublocação, não é aconselhável que seja realizada a prática, para que não haja qualquer reconhecimento de infração contratual e consequente aplicação de multa. Isto porque, no §1º do art. 13 da Lei do Inquilinato, há previsão expressa de que, não se presumirá o consentimento em caso de demora na manifestação pelo proprietário.

Por outro lado, caso haja a negativa da sublocação e mesmo assim o locatário proceda com a sublocação, pode o proprietário do imóvel, ao tomar conhecimento, solicitar a rescisão do contrato, sem pagamento de qualquer indenização, como também poderá buscar a desocupação do imóvel, por meio de uma ação de despejo.

O contrato da sublocação é feito à parte, não estando vinculado, diretamente, ao contrato originário da locação. Isto porque, não existe, inicialmente, qualquer relação jurídica entre o proprietário e o sublocatário.

Todavia destacamos que, em caso de inadimplência do locatário, o sublocatário ficará responsável pelo pagamento do valor do aluguel ao Proprietário, nos termos do contrato de locação firmado, ainda que esteja em dia com o seu pagamento com o sublocador.

Deixamos claro ainda que, a Lei do Inquilinato determina que o sublocatário terá os mesmos direitos e deveres do locatário em relação ao imóvel, desde que a sublocação tenha sido autorizada.

A Lei do Inquilinato determina algumas regras para esta negociação:

• Valor da locação: a cobrança da sublocação não pode ser superior ao do aluguel original.

• Responsabilidade subsidiária em relação ao pagamento do aluguel: o sublocatário paga ao sublocador, que paga o aluguel ao proprietário. Em caso de inadimplência, o sublocatário deverá pagar ao dono do imóvel;

• Prazo contratual: deve ser igual ao do contrato de locação. Havendo rescisão do locador com o proprietário, ocorre a extinção da sublocação;

• Direito de preferência: o sublocatário tem preferência sobre o inquilino em caso de venda do imóvel;

• Finalidade de uso: deve ser mantida igual ao que foi originalmente combinado.

Para que o contrato de sublocação tenha validade, é preciso assegurar que todos os direitos e deveres do sublocador e do sublocatário sejam cumpridos. Entre os deveres, estão:

• O locatário deve ter a autorização por escrito do locador para sublocar o imóvel;

• O sublocatário deve pagar o aluguel combinado no contrato acessório e respeitar as condições definidas;

• As leis vigentes e as normas do condomínio precisam ser seguidas;

• O locatário deve se responsabilizar pela manutenção do imóvel e pagar possíveis despesas, como gás, luz, energia elétrica, condomínio e IPTU;

• As regras e convivência precisam ser respeitadas e o imóvel não deve ter danos;

• Os eventuais problemas ou necessidades de reparos devem ser comunicados de forma imediata.

A orientação por profissionais capacitados, em casos como este, tornará a negociação tranquila para todas as partes. Não se contente com modelos de internet, busque ajuda de um advogado especialista.

Por

Mariana Oliveira